Por: Yajaira Alvarado Romero
Directora Asociada
El sector de la construcción en Ecuador, históricamente, ha debido considerar como parte de sus costos el Impuesto al Valor Agregado (IVA) en compras, que se ha visto imposibilitado de compensar, por cuanto la venta de bienes inmuebles no es objeto de este impuesto. Por ello, tradicionalmente, el promotor inmobiliario ha trasladado este costo al precio final del inmueble.
Con la Ley Orgánica de Eficiencia Económica y Generación de Empleo esta situación ha cambiado. A partir de diciembre 2023, las personas naturales y sociedades pueden solicitar la devolución del IVA generado en los proyectos inmobiliarios, que según el Servicio de Rentas Internas significará un sacrificio fiscal de US$ 250 millones anuales para el Estado y que se espera pueda influir en una reducción de los precios de los bienes inmuebles a mediano o largo plazo.
Todo bien hasta el cambio legal previsto en la Ley Orgánica para Combatir el Conflicto Armado Interno, la Crisis Social y Económica (LOCCAI), cuya publicación en el Registro Oficial está próxima a ocurrir. Una de sus disposiciones, incorporada por iniciativa de la Asamblea Nacional, reduce al 5% la tarifa de IVA en la transferencia local de materiales de construcción. Pero, ¿cuál es el efecto de esta propuesta?
Para contestar esta interrogante es necesario conocer que existen varias modalidades en el negocio inmobiliario, en todas las cuales está presente un importador y/o un fabricante de materiales de construcción o de materias primas para su fabricación, cuyas adquisiciones se encontrarán gravadas con el 15% de IVA, mientras que sus transferencias locales pasarán a gravarse con el 5% de IVA, con los efectos que se explican a continuación:
- Para el promotor inmobiliario, la reducción al 5% del IVA en materiales de construcción no tendría efecto directo, más allá del costo financiero del dinero, por cuanto la totalidad del IVA que pague le será devuelto en 90 días de solicitarlo.
- Para el constructor mejorará su flujo de efectivo, al tener que desembolsar únicamente un 5% de IVA sobre los materiales de construcción que adquiera, para posteriormente cobrar por su servicio de construcción un 15% de IVA.
- Para el importador y los fabricantes la importación de materiales de construcción (ladrillos, cemento, cerámica, yeso, etc.), así como la compra local de materias primas para su fabricación, se encontrarán gravadas con el 15% de IVA, que al comercializarlos localmente como materiales de construcción devengarán solo el 5% de IVA. Esta diferencia se irá acumulando en sus estados financieros, originando no solo un problema de flujo de efectivo, sino que, en la mayoría de los casos, podría convertirse en un costo extra, debido a que en agosto de 2018 (Ley Orgánica para el Fomento Productivo, Atracción de Inversiones, Generación de Empleo y Estabilidad y Equilibrio Fiscal) se limitó a cinco años el tiempo para poder compensar y/o utilizar el IVA acumulado.
No obstante que el promotor ahora pueda solicitar la devolución del IVA en proyectos inmobiliarios, el costo que acumule el importador o fabricante por el IVA no compensado, podría influir en el costo de los materiales de construcción y, por ende, en el precio final del bien inmueble, limitando con ello la reducción en el precio de los inmuebles que se esperaba.
En otras palabras, la reforma propuesta trae buenas nuevas para el sector inmobiliario, no obstante, excluir de la reducción de la tarifa al 5% a la importación de materiales de construcción y a la materia prima para su fabricación, distorsiona el objetivo de reducir el costo de los inmuebles en Ecuador.